MEandjustMe

Parlando con un collega è venuto fuori che quest'ultimo e a quanto pare non solo lui acquista case per poi rivenderle o affittarle. All'inizio ci ho scherzato sopra, però lui mi ha consigliato di farlo a mia volta. Solo che a neanche 22 anni mi dispiacerebbe un po' caricarmi un mutuo sulle spalle con il rischio di non riuscire a rivendere, sono un po' fifone su queste cose. C'è qualcuno che qui lo fa e potrebbe spiegarlo ad un niubbo completo, io cioè.

Keith

si ma che senso ha.. le compri e poi le rivendi quando valgono di più, ma ora ha senso? magari valgono di più fra 20 anni.. tipo chi le ha comprate con le lire e poi rivendute fra il 2000 e il 2008 ci ha guadagnato un botto.. ma in questo periodo non so.. non ho idea di come sarà il trend del mercato immobiliare

pokorny

E' un campo in cui sono stato in mezzo e continuo a stare in mezzo mio malgrado. Ci vuole un'abilità notevole, essere furbi, saper capire il mercato (che è difficile) e non so nemmeno da dove cominciare a elencare le cose che possono andare storte in fase di rogito, prima e dopo. E' difficile per un normaloide, vedi tu...

Come sempre il successo è un gioco a punti: magari non hai nessuno dei mezzi necessari ma sai capire il mercato come nessun altro e ingrani. Però le vedo come cose da film, nella realtà la concorrenza è spietata e le agenzie stanno chiudendo a pacchi.

Peste Nera

Premetto che non ho mai fatto compravendita di immobili ma frequento forum di investimenti e ho seguito diverse discussioni sull'argomento. Di qui ti dico:
-Di norma dovresti avere il 100% del capitale per comprare un immobile e se non possiedi perlomeno l' 80% dubito che la banca ti farà il mutuo.
-Per diventare agente immobiliare devi avere il patentino obbligatorio per legge dando l'esame in Camera di Commercio.
-Facendolo da privato cittadino (cioè senza partita IVA) rischi che l'Agenzia delle Entrate noti che compri e vendi in continuo immobili e ti obblighi ad aprire partita IVA con relativi costi per costituire una società oltre a tutte le beghe che puoi immaginare.
-Ogni zona d'Italia fa storia a se per le quotazioni immobiliari e se non le conosci come fai a sapere se i prezzi a cui acquisti o vendi sono corretti?
-Se affitti devi trovare un inquilino solvibile preferibilmente con fidejussione bancaria perché se quello non paga ti ci vogliono mesi per sfrattarlo e lui ti lascerà l'alloggio senza pagare affitto e bollette, queste ultime ovviamente dovresti saldarle tu.
-Nel caso tu affitti a un inquilino solvibile ricordati che le spese straordinarie rimangono a carico tuo (es. tubo rotto l'idraulico lo paghi tu).
-Nel caso tu volessi comprare alle aste giudiziarie ti occorrerebbe poi l'aiuto di professionisti per determinare se l'immobile è a posto al punto di vista giuridico e da quello prettamente tecnico (abitabilità ad esempio).

Se il settore ti attira ti converrebbe lavorare come dipendente in un'agenzia immobiliare e poi se vedi che ci sai fare metterti in proprio ma non andando allo sbaraglio dietro il consiglio di un amico anche se non mi sembri il tipo. Se hai altre domande chiedi pure e se posso ti risponderò volentieri.

MEandjustMe

Non credo sia un problema il mutuo, ai miei colleghi viene concesso, visto il tipo di lavoro che facciamo, però è tutto il contorno che mi preoccupa. Non mi attira fare l'agente immobiliare, mi attirano i soldi.

Peste Nera

Il problema è che se ho capito bene ti ripagheresti le rate del mutuo incassando i canoni dell'affitto o con la plusvalenza sulla vendita dell'immobile, da qui i principali problemi che ti ho detto nel post precedente non ultimo avere gli occhi addosso dell'Agenzia delle Entrate.

MEandjustMe

Esatto, questo era il ragionamento.
Però come hai fatto notare ci sono molti elementi che pretendono un abbandono almeno momentaneo dell'idea. Magari se trovo qualche offertona.

Peste Nera

Si ma se non conosci le quotazioni immobiliari della zona non puoi capire se è una "offertona" ma dovrai affidarti a qualcuno onesto e competente che non è così facile da trovare.

Milo

Per me è un'idea da dementi,praticamente fai un mutuo su cui paghi spese ed istruttoria e interessi poi ci paghi le tasse e speri che crescano di valore cosa che protrebbe non succedere praticamente mai,io vedo solo problemi e zero guadagni.

Peste Nera

Da dementi in ogni caso non lo so ma devi pensare che in alcune parti d'Italia il mercato immobiliare è in stato comatoso.

Angus

Il vero affare possibile è comprare, valorizzare (ristrutturando) e rivendere. Quando andavo alle superiori, una vita fa, la madre di un mio compagno ci fece una piccola fortuna. Non so però come sia attualmente il mercato. La mera intermediazione credo sia effettivamente molto difficile.

MEandjustMe

Beh in effetti immaginavo fosse più difficile di un semplice compra e rivendi. A sto punto mi do ai gratta e vinci.

Milo

Diciamo che ha senso se i soldi li hai tutti cash e sai per certo che per 20/30anni non li tocchi, non certo facendo un mutuo.

Peste Nera

L'idea sarebbe buona ma quando ristrutturi adesso una casa devi farlo in una certa maniera per esempio facendo certificare gli impianti da dei professionisti abilitati. Conosco anch'io persone che hanno fatto dei bei soldi con gli immobili ma 30/40 anni fa.

Keith

una volta si poteva fare tutto, il valore delle case cresceva perché l'economia cresceva.. ora che vuoi fare, già è tanto se compri una casa a 100 e riesci a rivenderla a 100. ma non ci hai guadagnato niente.. giusto se uno ha un terreno edificabile e ci fa costruire le case e poi le vende, lì sicuramente c'è un po' di guadagno.

Invictus82

Se hai la possibilità è fattibilissimo. Un piccolo monolocale con poca spesa, lo rendi un bel Loft e lo fitti a livello turistico in formula non professionale. Se ci sai fare e studi bene (dati alla mano) la zona e la concorrenza, ti ripaghi il mutuo con le entrate della locazione turistica. Nel lungo termine è un ottimo investimento e hai sempre il piano B se non dovesse funzionare, cioè locarlo con contratti standard (4+4).
Sei giovane, così facendo hai modo di fare esperienza e dopo qualche anno ti ritroveresti pur sempre una proprietà.

Divide et impera

claire

A 22anni avresti giá i requisiti per accedere a un mutuo?Sticazzi!

Crepuscolo

Io comprerei case/appartamenti nelle città dell'est Europa, le affitterei e le rivenderei tra un po' di anni quando i prezzi saranno più alti. Forse questa cosa andava fatta subito dopo il crollo del comunismo ma non so che norme c'erano prima che queste nazioni entrassero nell'UE.

Peste Nera

Se lavora a t.indeterminato, ha almeno l'80% del capitale necessario all'acquisto e magari un altro garante (genitori pensionati sarebbero l'ideale) dovrebbero darglielo il mutuo ma dovrebbe fare bene i conti. Oltretutto se dovesse trasferirsi dovrebbe gestire l'immobile a distanza con tutti i disagi del caso.

In teoria potrebbe essere una buona idea specie in quei paesi che adotteranno l'Euro fra pochi anni ma siamo a livello di scommessa se non conosci il mercato locale e poi ovviamente dovresti gestirlo dall'Italia o darlo in gestione a qualcuno di cui ti fidi nel paese in questione.

Equilibrium

Conveniva se il valore dell immobile dopo 20 anni raddoppiava, così come le rate per l affitto.
Nei tempi della lira era perfetto come investimento per chi aveva un po' di capitale da investire. Con l euro che nn svaluta nn conviene assolutamente, se poi ci metti i rischi su cui vai incontro (gente che nn paga o ti scassa la casa) e le tasse che dovresti pagare in più. Un lavoro già ce l hai, quindi il reddito dato dalle rate del mutuo si aggiungerebbe a quello che già percepisci facendoti arrivare alle massime aliquote fiscali. Fra 20 anni l appartamento varrà quanto lo pagheresti oggi se nn meno forse.